Jeśli rozważasz kupno mieszkania w Poznaniu, pierwsze pytanie, które zapewne sobie zadajesz, brzmi: czy lepiej celować w ścisłe centrum, czy wybrać obrzeża miasta? Wybór lokalizacji wpływa nie tylko na cenę zakupu, ale też na potencjał najmu, wygodę życia, koszty eksploatacji i łatwość późniejszej odsprzedaży. Jakie są kluczowe różnice między rynkiem nieruchomości w centrum a na obrzeżach Poznania?
Okazuje się, że „obrzeża” w 2025 r. nie zawsze znaczą „taniej”. Ceny m² w szeregu osiedli poza ścisłym centrum bywają zaskakująco wysokie, gdy napędza je nowa podaż deweloperska, zieleń i dobra infrastruktura. Jednocześnie centrum nieprzerwanie przyciąga inwestorów najmem krótkoterminowym i klientów premium, co trzyma stawki na stabilnym poziomie. Przedstawiamy, gdzie i dlaczego te różnice są dziś najbardziej widoczne — oraz jak je czytać, żeby nie przepłacić.
Spis treści
Jak kształtują się średnie ceny w skali całego Poznania?
Patrząc na przekrój całego miasta, średnia cena ofertowa mieszkań w Poznaniu we wrześniu 2025 r. wynosi ok. 12 052 zł/m². Gdy zestawimy to z rynkiem domów, zobaczymy niższy poziom cen za m²: ok. 8 626 zł/m². To naturalne – domy mają większe metraże i inną strukturę popytu, a ich cena m² przeciętnie jest niższa niż w mieszkaniach. W praktyce oznacza to, że przy tym samym budżecie m² „kupi” Ci więcej w segmencie domów niż mieszkań.
Sprawdź ogłoszenia mieszkań w portalu Adresowo.pl: https://adresowo.pl/mieszkania/poznan/
Ile zapłacisz w ścisłym centrum i najbliższym śródmieściu?
Jeśli celujesz w Centrum, Adresowo.pl pokazuje ok. 12 640 zł/m². To pułap charakterystyczny dla śródmiejskiej lokalizacji z bliskością usług, kultury i transportu, ale też z większą konkurencją i rotacją najemców. Stare Miasto plasuje się tuż poniżej: ok. 12 089 zł/m². Jeżyce, które w ostatnich latach stały się synonimem „dobrego adresu”, trzymają ok. 12 980 zł/m². Wilda to ok. 11 441 zł/m², a Rataje ok. 12 195 zł/m². Razem tworzą one obraz centrum/szerokiego śródmieścia, gdzie przygotujesz wyższy budżet, ale zyskasz na płynności i popycie.
A ile kosztują mieszkania na obrzeżach — i czy naprawdę jest taniej?
„Obrzeża” nie są jednorodne. Piątkowo to ok. 10 312 zł/m², Naramowice ok. 11 643 zł/m², Winogrady ok. 12 166 zł/m², Podolany ok. 13 063 zł/m², a Strzeszyn sięga ok. 14 330 zł/m². Jak widzisz, część peryferyjnych osiedli bywa droższa niż centrum, bo łączą ciszę i tereny zielone z komfortem nowego budownictwa, co podnosi wartość i oczekiwania sprzedających. Jeżeli szukasz jak najniższej ceny za m², nie zakładaj automatycznie, że dalej od centrum znaczy taniej — sprawdzaj każdą mikro-lokalizację osobno.
Podaż też bywa zróżnicowana. Na przykład Starołęka (wschodnia część miasta) potrafi mieć bardzo duże skupiska nowych ofert – głównie przy ul. Unii Lubelskiej. Taka koncentracja inwestycji zwiększa wybór i możliwość porównań, choć nie musi automatycznie obniżać cen m², bo popyt na rynek pierwotny bywa silny.
Jak rozkładają się ceny m² między dzielnicami?
Średnie ceny za m² z wybranych dzielnic Poznania
Średnia dla „centrum+śródmieście” to ok. 12,27 tys. zł/m², a dla „obrzeży” ok. 12,30 tys. zł/m². Różnica jest minimalna — i to właśnie sedno tegorocznego obrazu rynku: mikrolokalizacja, charakter zabudowy i jakość projektu potrafią „przebić” samą odległość od Starego Rynku.
W praktyce to oznacza, że Twoja mapa cenowa powinna być „gęstoziarnista”: porównuj ulice i kwartały, a nie tylko szerokie strefy miasta. Strzeszyn i Podolany bywają droższe, bo oferują nowe metraże, parkingi, zieleń i spokój, podczas gdy część lokali w centrum może wymagać remontu, co podnosi koszt całkowity po zakupie. Jeśli liczysz stopę zwrotu z najmu, oceniaj nie tylko m², ale i obłożenie oraz docelowego najemcę.
Mieszkanie czy dom — co tańsze w przeliczeniu na m² i co z tego wynika?
Średnia cena za m² za mieszkania i domy
Różnica na korzyść domów (ok. 8,6 tys. zł/m² vs ok. 12,1 tys. zł/m² w mieszkaniach) bywa silnym argumentem dla rodzin potrzebujących większej przestrzeni. Jeśli dysponujesz stałym budżetem, metraż domu jest z reguły większy niż mieszkania w tym samym progu cenowym, choć dochodzą koszty działki i utrzymania.
Sprawdź ofety domów w portalu Adresowo.pl: https://adresowo.pl/domy/poznan/
Jak różni się „jakość” lokalizacji — i jak ją odczytać w danych?
Dzielnice z intensywną nową zabudową i zielenią (np. Strzeszyn, Podolany, części Naramowic) uzyskują dziś ceny m² porównywalne lub wyższe od ścisłego centrum. To efekt dostępności miejsc parkingowych, wind, balkonów/tarasów i wyższych standardów energetycznych, które dla wielu kupujących mają większą wagę niż adres „tuż przy Rynku”. Zwracaj uwagę na rocznik budynku, standard części wspólnych i plan okolicy — to składowe realnej wartości.
Centrum i szerokie śródmieście wciąż jednak bronią się wysoką płynnością. Nawet jeśli m² potrafi być tam nieco niższe niż na „nowych obrzeżach premium”, łatwiej sprzedać albo wynająć lokal dzięki zagęszczeniu uczelni, biur, kultury i transportu. To dlatego Jeżyce i Stare Miasto utrzymują stawki i zainteresowanie kupujących mimo konkurencji ze strony nowych osiedli.
Jakie są najważniejsze różnice? Podsumowanie
Podsumowując, centrum/śródmieście Poznania oferuje wysoką płynność, bardzo dobrą komunikację i mocny popyt inwestycyjny, co utrzymuje m² na poziomie ~12–13 tys. zł w wielu dzielnicach (Centrum, Stare Miasto, Jeżyce, Rataje, Wilda). Kupując tu, płacisz za adres i dostępność, a w zamian zyskujesz łatwość wynajmu i sprzedaży.
Na obrzeżach rozpiętość cen jest większa: znajdziesz bardziej przystępne m² (np. Piątkowo ~10,3 tys. zł/m²), ale i lokalizacje premium (Strzeszyn ~14,3 tys. zł/m², Podolany ~13,1 tys. zł/m²), gdzie nowość zabudowy, zieleń i komfort windują stawki. Twoja przewaga to cierpliwe porównania w ramach tej samej klasy budynków i metraży oraz uważna analiza podaży w konkretnym mikro-obszarze.
Źródła:https://adresowo.pl/mieszkania/poznan/https://adresowo.pl/domy/poznan/https://adresowo.pl/ceny-mieszkan/wielkopolskie/poznan/https://adresowo.pl/ceny-domow/wielkopolskie/poznan/https://adresowo.pl/mieszkania/poznan/centrum-6l/https://adresowo.pl/mieszkania/poznan/stare-miasto-I/https://adresowo.pl/mieszkania/poznan/jezyce-d/https://adresowo.pl/mieszkania/poznan/wilda/https://adresowo.pl/mieszkania/poznan/rataje-N/https://adresowo.pl/mieszkania/poznan/piatkowo-D/https://adresowo.pl/mieszkania/poznan/naramowice/https://adresowo.pl/mieszkania/poznan/winogrady/https://adresowo.pl/mieszkania/poznan/podolany-j/https://adresowo.pl/mieszkania/poznan/strzeszyn-h/https://adresowo.pl/ceny-mieszkan/wielkopolskie/poznan/jezyce-dhttps://adresowo.pl/ceny-mieszkan/wielkopolskie/poznan/solacz-0https://adresowo.pl/mieszkania/poznan/staroleka/
Najnowsze komentarze